Kontakt banken tidlig og engasjer advokat når du skal kjøpe feriebolig i Spania. Regionale forskjeller og stadige endringer i regelverket kan gi ubehagelige overraskelser i form av formuesskatt og arveavgifter.
Tekst Gunn Iren Kleppe
Arv er gjerne ikke det første du tenker på når du kjøper feriebolig i Spania. Men hva skjer når du faller fra?
Spania har 17 forskjellige regioner med forskjellige regler for arveavgift. Regionene regulerer selv fradrag og skatteprosent. Ved regjeringsskifte i et område, endres gjerne reglene. Det er vanskelig å holde seg oppdatert, og umulig om du ikke kan flytende spansk.
Kanskje kjøper et par samboere ferieeiendom sammen, og tenker at de skal arve hverandre. I Spania har samboer samme rettigheter som ektefelle ved dødsfall, men noen regioner krever at samboerskapet er registrert i samme region. Ellers risikerer man mye høyere arveavgift.
For gifte par med barn og uten formue, er risikoen liten. Men reglene kan endres og eiendomsverdien øke betydelig. Arveavgift beregnes etter eiendomsverdi den datoen man dør. Og selv om det ikke er store beløpet i dag, er det ingen garanti for fremtiden.
– Skatteprosenten er progressiv. Jo mer du arver, dess høyere prosentsats må du betale, forteller Roberto Ortega, spansk advokat og partner i Andersen & Bache-Wiig Advokatbyrå.
For eksempel, arver du verdier til 100 000 Euro betaler du 8 %, og 10 % ved verdier til 120 000. Har du eksisterende formue over en viss grense og/eller er du ikke i nær slekt med avdøde, blir prosentsatsen høyere: 60 % ved verdier til 800 000 Euro, og 81,6% ved 800 001 Euro og opp.
Gode råd
– Du kan unngå mange problemer, forsikrer Ortega imidlertid.
Første råd er å oppføre direkte opp- eller nedstigende familie (foreldre og barn) og ektefelle som arvinger. Nærmeste familie nyter lavere prosentsats enn andre slektninger. I tillegg benytter de seg ofte av bunnfradrag.
– Oppnevn så mange arvinger som mulig, anbefaler han, siden flere arvinger reduserer beregningsgrunnlaget for hver enkelt.
– Opprett lån med pant i boligen registrert i Spania med det samme du kjøper eiendommen, fortsetter Ortega, da vil lånet redusere boligverdien ved beregning av arveavgift.
Når du tar opp boliglån, er det viktig å spørre banken hvordan pant i eiendommen kan beskytte deg, både ved arv og formuesskatt. Formuesskatten var nemlig suspendert i Spania, men er nå gjeninnført.
Tar du boliglån med pant i eiendommen, trekkes lånet fra før skatt beregnes. Kommer du under grenseverdien på 700 000 Euro, slipper du formuesskatt. Dette kan variere avhengig av regionen boligen er i.
Uforutsigbart
– Det som er typisk, i hvert fall når det gjelder Spania, er at det skifter ofte. De kan innføre en skatt, så tar de den bort og så innfører de den igjen, forteller Mona Eriksen, Sales & Relationship Manager hos DNB Luxembourg.
Nå er det kanskje snakk om nye endringer i formuesskatt og at markedsverdi skal brukes ved arv. I tillegg har det nylig vært et nytt regjeringsskifte.
– Det understreker uforutsigbarheten, påpeker kollega Knut Øvreeide.
– Hvis man kjøper eiendom i utlandet uten å ha gjort et grundig forarbeid, kan man få seg noen overraskelser. Man må ha en advokat til å hjelpe seg på et tidlig tidspunkt for at alle disse områdene skal belyses, understreker Eriksen.
– Mange sier at det er så dyrt å bruke advokat. Det er mange som skal spare på akkurat det. Men det koster så mye mer å rette opp i feil etterpå enn å gjøre det riktig første gang.
– Da er det bedre å bruke litt mer tid på å forhandle på kjøpesum av eiendommen, anbefaler Øvreeide.
Ta kontakt tidlig
Kjøpere bør ta kontakt med banken tidligst mulig. Banken samarbeider med advokat og vil dele sitt nettverk av kompetente samarbeidspartnere. Banken gjør en grundig vurdering for å sikre at kundene har solid nok økonomi til å kunne kjøpe og eie en bolig i utlandet. I tillegg krever banken takst på eiendommen som et ledd i kvalitetssikringen.
– Vi er like opptatt som kunden av at alt er i orden med eiendommen som kjøpes, forklarer Øvreeide.
– Er den noen forhold ved boligen som ikke er i orden, vil advokaten gjennom blant annet taksten kunne oppdage dette, fastslår Eriksen.
Som «cash buyer» eller med lån i egen bolig i Norge, må ikke kunden ha takst og har derfor ikke en slik kvalitetssikring. Senere kan det for eksempel vise seg at noe ved boligen er ulovlig bygget. Da risikerer man å måtte rive deler av boligen slik at den får en lavere verdi.
– Det er blant annet dette som gjør at banken krever en verdivurdering og takst, påpeker Eriksen, som minner om at lån i samme valuta som boligen omsettes i, ofte reduserer en mulig valutarisiko.
